本報記者 張沛

　　針對70城商品住宅售價最新數據，國家統計局城市司高級統計師劉建偉8月15日表示，7月份房地產市場總體延續平穩態勢。

　　多位業內人士告訴《金融時報》記者，房地產調控仍以穩地價、穩房價、穩預期為目標，繼續注重對樓市和地市局部過熱現象“降溫”。

　　7月份房價漲幅基本平穩

　　據劉建偉解讀，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月擴大0.1個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，上月為持平。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.7%，漲幅比上月回落0.1個百分點；二手住宅銷售價格上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.7%，漲幅均與上月相同。同比方面，一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅不同程度回落或相同。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，7月份房價漲幅基本平穩，市場淡季特征非常明顯。不論是環比還是同比，6月至7月份70個大中城市房價數據均出現全面漲幅繼續回落。特別是6月至7月份，二手住宅售價均出現20城環比下跌，數量目前是2019年最多。

　　“7月份，60個城市新建商品住宅售價環比上漲，較上月減少3個，說明5月份以來的調控效果已開始顯現；48個城市二手住宅售價環比上漲，較上月增加3個，或與畢業季住房需求入市有關。”中國民生銀行研究院宏觀分析師王靜文說。

　　事實上，自今年5月份開始，銀行信貸政策持續收緊。在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，這對各地樓市交易有較大影響。同時，各地也加大了房地產市場調控力度，進一步促進房價泡沫的剔除。當前，政策基本面不變，政策收緊情況下房價漲幅會進一步收窄。

　　數據顯示，洛陽成為此次二手房環比漲幅最大的城市。“受此前洛陽新房限價政策影響，部分購房者預期有所轉變，反而推動洛陽二手房售價有所上漲。從政策角度推測，洛陽后續會升級對二手房市場的調控，包括價格、房源和銷售秩序調控。”嚴躍進還稱，需注意房價環比持平城市數量開始增加，這說明部分城市近期房價正進入“漲幅難擴大，短期難下跌”的通道。

　　“整體來看，房地產市場價格變化依然是以上漲為主，上漲過快城市會有加碼政策。”張大偉預計，房價上漲城市加碼調控的趨勢將延續。7月份房價上漲較快城市有望在8月至9月份升級調控。

　　房地產開發投資增速進一步回落

　　“總體來看，房地產市場在7月份略有‘降溫’，但不夠明顯，價格仍相對堅挺。”王靜文分析說，由于監管收緊了房地產信托和海外發債渠道，開發商只能加快周轉速度，導致施工面積增速回升。據統計，1至7月份商品房銷售面積同比降幅比1至6月份小幅收窄0.5個百分點至1.3%。而資金來源方面主要體現為預付款和按揭的其他費用增速相應回升，再加上待售面積繼續減少，這些因素都有利于房價保持相對堅挺。

　　值得注意的是，融資收緊的效應正逐步顯現。交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，1至7月份，房地產開發企業到位資金9.98萬億元，同比增長7.0%，增速比1至6月份回落0.2個百分點，目前為止仍好于去年。7月份數據反映了6月份以來國家發改委和銀保監會監管收緊效果，體現在房地產信托、債券等房企自籌渠道資金來源減少。1至7月份，自籌資金累計增速2.8%，較上期下降1.9個百分點。

　　“最近，房地產領域融資收緊的預期逐漸影響到土地市場。”張大偉說，7月份，全國一二線熱點城市合計土地成交1059宗，成交土地金額3581.7億元，土地成交溢價率只有12%，相比前幾個月明顯下調。疊加8月份是市場慣例淡季，預計房價下調城市將繼續明顯增加。

　　夏丹表示，從供給方影響看，房企融資壓力加大，拿地行為將更為謹慎。1至7月份，房地產開發企業土地購置面積9761萬平方米，同比下降29.4%，降幅再次擴大；土地成交價款4795億元，下降27.6%，降幅與1至6月份持平。預計后續幾個月土地市場交易可能相對低迷。

　　從需求方影響看，政策收緊將削弱有置業意向居民的入市動力，減緩市場成交。1至7月份，商品房銷售面積8.9億平方米，同比下降1.3%，降幅收窄0.5個百分點；商品房銷售額8.3萬億元，增長6.2%，增速提高0.6個百分點。

　　“7月份的市場成交情況看似有所好轉，與6月份房企沖業績及備案延期有一定關系。融資及其他調控政策收緊將增加市場觀望情緒，使本來仍處于增速回落中的市場成交呈現繼續下行走勢。”夏丹表示。

　　中國銀行國際金融研究所博士后葉銀丹認為，下半年，受房地產調控政策趨緊、房企融資收緊等因素影響，地市和樓市降溫將延續，房企買地、投資步伐也將進一步放緩。

　　總體而言，夏丹強調，調控的目的是“穩”不是“狠”，針對樓市和地市局部過熱，調控政策起到的作用將是“降溫”而不是“打壓”。

　　展望下一階段，王靜文表示，由于房地產調控基調未改，多地出臺新一輪樓市調控措施，監管層發力加強房地產融資約束，且相關調查顯示居民購買住房意愿已降至2017年一季度以來最低水平，預計銷售疲軟將進一步影響資金來源和投資信心，房價漲幅有望繼續收窄。